Właściciele domów jednorodzinnych prędzej czy później stają przed koniecznością wymiany pokrycia dachowego. Wielu z nich zadaje sobie wtedy pytanie, czy planowany zakres prac należy traktować tylko jako remont czy jest to już modernizacja dachu, która wymaga dokonania stosownego zgłoszenia w starostwie.
Definicję remontu znajdziemy w Przepisach ogólnych ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 8 obowiązującego tekstu jednolitego tej ustawy, remont to “wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji”. W punkcie tym dodane jest także, że w ramach remontu “dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”. Zatem jeśli zamierzona jest jedynie wymiana pokrycia dachu lub jego drobna naprawa, mamy do czynienia z remontem.
Modernizacja czyli przebudowa dachu ma natomiast miejsce w każdym przypadku, gdy w wyniku prowadzonych prac budowlanych dojdzie do zmiany “parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego” (art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane). Jeśli zatem podczas okresowego przeglądu dachu rzeczoznawca stwierdzi zawilgocenie, zagrzybienie lub inne poważne uszkodzenie konstrukcji więźby dachowej powodujące zagrożenie życia lub zdrowia domowników, to jej wymiana jest już modernizacją.
Prawidłowe rozpoznanie zakresu prac budowlanych jest konieczne do określenia, czy wymagają one otrzymania pozwolenia na budowę, zgłoszenia ich w starostwie, czy też można podjąć się ich bez powyższych formalności.
Nie wymaga zgłoszenia remont pokrycia dachowego obiektu budowlanego, który według obowiązujących obecnie przepisów Prawa budowlanego, moglibyśmy wybudować na podstawie zgłoszenia z projektem. Takimi obiektami zgodnie z art. 29 przytoczonej wyżej ustawy są m.in. wolnostojące jednorodzinne domy mieszkalne, których obszar oddziaływania ogranicza się do działek, na których zostały one zaprojektowane. Niemniej jednak, jeśli wymiana pokrycia dachowego domu wiąże się z dodatkowymi działaniami, które spowodują zmianę kubatury budynku, m.in. poprzez podniesienie/obniżenie wysokości poddasza, dobudowę lukarny albo dodanie nowych otworów okiennych, właściciel obiektu jest już zobowiązany do zgłoszenia do starostwa modernizacji dachu w terminie nie późniejszym niż 21 dni przed rozpoczęciem prac. Zgłoszenia prac budowlanych w starostwie należy dokonać także w przypadku robót w obrębie budynków stojących na obszarach wpisanych do rejestru zabytków.
Do zgłoszenia należy dołączyć projekt budowlany sporządzony przez specjalistę uprawnionego do przygotowywania tego typu dokumentów. W przypadku gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu do zgłoszenia, można przystąpić do prac. Jeśli jednak urzędnik uzna, że zgłoszenie dotyczy robót budowlanych, które są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub są niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w ciągu 21 dni od zgłoszenia zawiadamia o tym inwestora w drodze decyzji administracyjnej.
Konieczność uzyskania pozwolenia na zmianę dachu pojawia się najczęściej w dwóch sytuacjach. Pierwsza dotyczy obiektów, w których przebudowa dachu spowoduje rozszerzenie obszaru oddziaływania budynku na sąsiednie posesje. Z takimi utrudnieniami borykają się najczęściej właściciele domów wybudowanych na granicy działek. Prawo budowlane podaje dość ogólnikową definicję obszaru oddziaływania budynku, odsyłając inwestora do przepisów odrębnych, dlatego każde postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę w takich przypadkach jest rozpatrywane indywidualnie.
Drugą sytuacją, w której wymagane jest uzyskanie pozwolenia na modernizację lub remont pokrycia dachowego, są roboty budowlane prowadzone w obiekcie, który wpisany jest do rejestru zabytków. Co ważne, w przypadku obiektów zabytkowych wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę należy dołączyć uzyskane uprzednio pozwolenie właściwego konserwatora zabytków. Zgoda konserwatora jest również obowiązkowym załącznikiem do zgłoszenia prac w budynku, postawionym na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.
